¿Puedo convertir un local en un aparcamiento?

Si tienes un local comercial y no lo tienes en uso es posible que te estés preguntando si puedes convertirlo en plaza de aparcamiento. Los motivos pueden ser variados, pero debes saber que quizá sea una buena opción si tu local está ubicado en una zona poco transitada o escondida. Desde la crisis del 2010 y unido a la actual, muchos locales comerciales llevan años sin ser ocupados con lo que la opción de convertirlo en aparcamiento puede ser interesante. Y es algo que legalmente puedes realizar. Para convertir un local comercial en una plaza de aparcamiento tendrás que hacer un cambio de uso que consiste en conseguir la correspondiente licencia en el Ayuntamiento de la localidad donde se ubique.

Normativa municipal

El primer paso es comprobar que el municipio correspondiente permite la utilización de plantas bajas para aparcamiento. En algunos casos esto no está permitido y sólo se acepta la instalación de aparcamientos en sótanos, por ejemplo.

También tendremos que estudiar los requisitos que el Ayuntamiento exige para llevar a cabo este cambio. Las normativas municipales suelen incluir medidas mínimas de la superficie, del acceso, etc.

Cambios estructurales

El siguiente paso será revisar la estructura del local y realizar los cambios necesarios. Con cambios estructurales nos referimos por ejemplo a la existencia de columnas o elementos que estorben el tránsito. Eso sí, teniendo en cuenta que los muros de carga o los pilares no se pueden modificar ya que son elementos esenciales de la estructura del edificio.

También hay que prestar especial atención al suelo del local ya que se va a destinar a un nuevo uso. El material utilizado en el mismo puede no servir para la nueva utilización como aparcamiento de vehículos y habrá que cambiarlo para reforzarlo, por ejemplo.

Habitabilidad del local

Si el local que vamos a convertir en aparcamiento se va a incorporar a una vivienda adyacente entonces deberán cumplir unas normas de habitabilidad.

Para ello las Comunidades Autónomas suelen tener una regulación específica que afecte a dichos cambios. Estas normativas suelen regular la pendiente máxima de las rampas de acceso, la altura mínima, el ancho mínimo de las vías de circulación, etc.

Cambios técnicos

Habrá que acometer las obras necesarias para acondicionarlo al Código Técnico de la Edificación. Esto establece que los nuevos aparcamientos deben cumplir una serie de requisitos a los que tendremos que adecuarlo.

Estos cambios pueden ser:

• Medidas de aislamiento del ruido. Para evitar molestias a los vecinos y edificaciones colindantes.
• Medidas de ventilación. Las zonas que se utilizarán para el tránsito de vehículos necesitan unos medios de ventilación suficientes, si no es de manera natural habrá que instalar dispositivos especiales de ventilación del aire.
• Medidas de prevención de incendios y medidas de evacuación. Como cualquier otro tipo de construcción y edificación hay que instalar una serie de medidas para evitar incendios. Estos irán desde los correspondientes extintores y señalizaciones hasta las posibles salidas de emergencias correctamente señalizadas.
• Medidas de iluminación. También se establecen una serie de medidas mínimas en la iluminación. Hablamos tanto de la iluminación normal como las correspondientes luces de emergencia que vendrían incluidas en las medidas de prevención de incendios del punto anterior.

Accesos con movilidad reducida

Debes tener en cuenta, en el caso de que el local sea grande, que la ley exige que en los aparcamientos de carácter público (si se van a usar como parte de otro local comercial o para alquiler de plazas), una de cada 40 plazas deben estar reservadas para personas con movilidad reducida. Si ese es tu caso debes tenerlo en cuenta.

Protección del patrimonio

Puede ocurrir que el local que quieres convertir en aparcamiento esté dentro de una zona protegida como patrimonio. O incluso que el propio edificio lo esté. Hay que estudiar bien esa opción antes de poner en marcha el proyecto.

Las normativas en torno a protección del patrimonio son bastante estrictas y lo mejor es que te asegures bien antes de que estas normativas permiten realizar todos los cambios que se necesiten. En especial puede haber bastantes medidas para proteger el aspecto físico de la fachada y podrían suponerte impedimentos a la hora de respetar las medidas requeridas o incluso un gasto económico fuerte.

De no hacerlo podrás encontrarte con un problema grave después, gastos extras con los que no contabas o incluso alguna multa o requerimiento.

Licencia de vado

Otro trámite imprescindible que deber hacer es solicitar una licencia de vado. Es necesario para que el acceso a la plaza de aparcamiento esté garantizado. Ya sea un vado con horario permanente o un vado con horario laborable necesitarás pedir dicha licencia.

Se trata de dos solicitudes distintas, la licencia de parking y la de vado. De hecho, normalmente cada una de ellas se solicita en distintos departamentos en los ayuntamientos.

Mientras que la de parking suele ser competencia de las concejalías de urbanismo, las de vado son una tarea más de seguridad ciudadana o directamente la policía local.

Eso sí, debes saber que la licencia de vado no podrás solicitarla hasta que tengas la licencia de parking. Una vez tengas la licencia de cambio de uso a aparcamiento entonces podrás solicitar el vado. Los plazos de concesión ya varían en cada Ayuntamiento pero no suelen ser trámites largos.

Estudio de viabilidad del cambio de uso

Como te hemos explicado deberías hacer un buen estudio previo del cambio. Cambiar un local comercial a plaza de aparcamiento puede ser una buena opción pero hay que tener muchas cosas en cuenta.

El proyecto puede acarrear bastantes cambios técnicos y legales que nos supondrán tiempo y dinero invertido. Así que lo recomendable es hacer un estudio pormenorizado previo de la rentabilidad y el impacto económico de la medida. Analizar si te compensa la inversión económica para el rendimiento que le puedas sacar en el futuro.

La recomendación es que contactes con un profesional en tu zona que esté familiarizado con este tipo de proyectos en tu ciudad. Este tipo de profesionales son los que mejor conocen la normativa municipal y las peculiaridades del proyecto y sabrán hacer el mejor estudio posible.