Burbuja inmobiliaria ¿Qué es? Causas y las consecuencias

Para comprender cuales han sido las causas y las consecuencias de la burbuja inmobiliaria, primero nos adentraremos en comprender todos los detalles de la burbuja inmobiliaria, porque realmente ¿Sabrías definir que es una burbuja inmobiliaria? Desde valoracion.es te damos a conocer todos los detalles.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Este término económico hace referencia a una subida desproporcionada del precio de la vivienda basada en la especulación. Se le llama burbuja puesto que cuando crece demasiado llega un punto en el que explota. Trasladado al ámbito económico, significa que cuando el precio de la vivienda aumenta a niveles muy alejados al crecimiento de la economía del país, se producen esos “estallidos” o crisis de la burbuja, lo que producirá a gran escala un desplome de los precios. Estas suelen ser cíclicas y no tiene porque llegar a un límite que ponga en peligro la situación de la sociedad.

En España, la burbuja inmobiliaria ha marcado la historia del país dado el modelo económico que estaba centrado en la construcción, lo que castigó desde el estallido en 2006 produciendo una alta tasa de paro que a su vez causó que la economía se resistiera considerablemente.

Del mismo modo, para comprender el fenómeno de la burbuja inmobiliaria hay que comprender el valor que tiene una vivienda, lo que incluye diferenciar el valor de la construcción con el valor del suelo.

El valor de la construcción

El pico más alto del valor de la construcción se encuentra en el momento que la vivienda es nueva, y este va disminuyendo a medida que van pasando los años. Ya que la depreciación se da además de por los desperfectos que van apareciendo, porque las instalaciones se quedan obsoletas, algunos ejemplos serían la ausencia de: ascensor, placas solares, aire acondicionado, aislamiento SATE en las fachadas, gas natural, certificado energético etc. Por lo que las viviendas recién construidas van a costar más estando en la misma zona, igual que pasa con los coches, que un coche con unos años va a funcionar perfectamente pero no tendrá la misma tecnología y accesorios que el mismo modelo nuevo.

Es cierto que una vivienda puede ser reformada de manera íntegra y esto hará que su valor aumente, sin embargo, a no ser que se realice una rehabilitación completa del edificio, este seguirá envejeciendo, contará con una estructura antigua e instalaciones obsoletas. Por estas razones hay veces que no sale a cuenta realizar una reforma de una vivienda.

El valor del suelo

El valor del suelo es establecido en función de la situación donde esté la vivienda y su oferta y demanda.

Donde el precio es más alto es en las zonas céntricas de las ciudades, después en las zonas periféricas y por último en los municipios ubicados en el extrarradio. Del mismo modo influye la situación económica del país y el planeamiento municipal.

A largo plazo el valor del suelo debería mantenerse estable, sin embargo, se aleja mucho de eso, puesto que si es un barrio que se ha puesto de moda, van a construir un centro comercial, parques o edificios altos o turísticos, factores que a largo plazo no se pueden conocer y que si se dan, el valor catastral del suelo de esa zona se revalorizará.

Se puede concluir con que el valor de la construcción siempre es descendente y, por otro lado, el valor del suelo es cíclico, por lo que, en conjunto, el valor de una vivienda puede variar en función de todos los factores nombrados anteriormente.

Causas de una burbuja inmobiliaria

Existen diferentes causas por las que puede estallar una burbuja inmobiliaria, son muchos los economistas que se dedican a estudiarlas y a indagar sobre las causas que las crean y las consecuencias que tienen. Algunas de las causas que pueden provocar la explosión de una burbuja inmobiliaria son:

• Especulación alta: es natural que exista algo de especulación en los procesos, sin embargo, en otras ocasiones, los grandes inversores manipulan directamente el mercado para subir los precios por encima del IPC. Un ejemplo sería los grandes fondos de inversión, los cuales compran bloques de viviendas enteros y tienen el poder de mantener los precios al coste que ellos elijan eliminando de este modo la competencia existente.

• El precio de la vivienda llevaba años creciendo sin parar, por eso la especulación en el ámbito inmobiliario se convirtió en una manera sencilla de hacer dinero. Puesto que, si comprabas una vivienda, sabías que podías venderla más cara ganando dinero y que habría un comprador dispuesto a pagar la cifra solicitada.

• Impulso hipotecario: esta suele ser la causa de la mayor parte de las burbujas hipotecarias. Los bancos comienzan a animar a los usuarios a la contratar una hipoteca con buenas condiciones, esto hace que muchos ciudadanos accedan a comprarse una casa hipotecándose en lugar de alquilar. Por lo que se incrementó el número de créditos hipotecarios a personas que realmente no se lo podían permitir y dejaron de pagar en algún momento.

• Cambios sociales: es cierto que los españoles tienen un arraigado sentido de la propiedad del ciudadano español tanto para la vivienda habitual como en la turística, y una demanda de residencias de “sol” propiciada por los turistas europeos.

• La población inmigrante en España creció de manera pronunciada en un corto periodo de tiempo, la tasa de natalidad española sufrió un descenso notable a mediados de los años setenta. Toda la generación que nació en ese momento, según indica el Banco de España, alcanzó la edad de emancipación a lo largo de la década de los noventa, incrementando así la demanda de vivienda. Otros factores demográficos para tener en cuenta para explicar el incremento de la demanda de vivienda son el aumento del número de divorcios. La demanda residencial turística. El número de miembros por hogar se ha reducido, así como la esperanza de vida ha aumentado, incrementado el número de hogares por habitante.

Consecuencias de una burbuja inmobiliaria

• Caída de los precios: con el estallido de la burbuja inmobiliaria, la demanda de inmuebles disminuyó, por lo que se produjo una situación de exceso de oferta. Había una alta cantidad de viviendas vacías con unos precios desorbitados y sin apenas personas dispuestas a comprarlas a esos precios. Esto desencadenó en una bajada de precios por metros cuadrado año tras año con la finalidad de incrementar la demanda y que el sector volviese a tener una estabilidad.
• Aumento del paro: cómo consecuencia del paro, la tasa de aumenta, con ello los ingresos promedios de los hogares disminuyen y con ello el consumo de bienes y servicios. El conjunto de estos factores se traslada a otros sectores de la economía agravando más el problema.

La economía española se sustenta en dos pilares fundamentales, la construcción y el turismo. Por lo que, con la explosión de una burbuja inmobiliaria, una gran cantidad del empleo del sector de la construcción desaparece, hecho que produce que las familias disminuyan el consumo, afectando así al turismo, lo que se convierte en una rueda que v a afectado de sector en sector, produciendo que muchos negocios cierren, una alta tasa de paro y disminución del ahorro y el consumo por parte de las familias españolas.

Esto es precisamente una de las claves del problema, la economía no crece en paralelo a la sociedad.

• Bancos más estrictos: debido a la gran cantidad de personas que en algún momento dejaron de pagar su préstamo, los bancos se han vuelto mucho más estrictos.

¿Se puede evitar una burbuja inmobiliaria?

Aunque con las burbujas inmobiliarias se crean ganancias considerables, la realidad es que no todas las personas tienen acceso a poder servirse de estas situaciones beneficiarias.

En definitiva, la responsabilidad de todos los actores económicos es necesaria para no volver a repetir fallos ya cometidos anteriormente. La sensibilización de la sociedad ha crecido en importancia propiciando comportamientos más éticos por parte de las empresas. Pero no deja de ser necesaria la implicación de todas las partes económicas en el ejercicio de buenas prácticas para no repetir mismos errores del pasado. Transparencia, responsabilidad y compromiso son tres factores clave para no volver a caer en una burbuja inmobiliaria.