Qué es y para qué sirve la cédula de habitabilidad

Existen varias dudas sobre la cédula de habitabilidad. Para qué sirve, cuándo es necesaria, en qué casos es obligatoria, dónde tramitarla o en qué consiste. En Valoración.es resolvemos todas las preguntas que puedas tener sobre la cédula de habitabilidad. Conoce cuáles son los requisitos legales para conseguir la cédula de habitabilidad, qué trámites nos exige la administración pública, cómo afecta a nuestro inmueble el tenerla o no tenerla y, en particular, cómo puede condicionar la compraventa de una vivienda.

También aclaramos términos que pueden conducir a la confusión, como son las diferencias entre la cédula definitiva y la cédula de habitabilidad. Y ya apuntamos que, aunque todas las comunidades autónomas (CCAA) comparten el mismo marco legislativo, existen algunas puntualizaciones entre unas comunidades y otras.

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad es un documento oficial, emitido por el ayuntamiento, que certifica que una vivienda cumple con los requisitos indispensables para que pueda ser habitada. Estas condiciones variarán dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble.

Para solicitar la cédula de habitabilidad de una casa, o su renovación, tendrá que acudir la persona que conste como propietaria de la vivienda, con el impreso de solicitud y una copia de la escritura de la propiedad. Si el propietario o propietaria no puede acudir, podrá ser representado por una tercera persona, siempre y cuando cuente con una autorización de representación acompañada de la fotocopia del DNI del titular.

El primer paso para solicitar una licencia de habitabilidad es contratar a un arquitecto titulado para que inspeccione el hogar. A continuación, el arquitecto redactará un informe donde acredite que la vivienda cumple los requisitos mínimos que establece la ley. Y finalmente será el ayuntamiento, del municipio donde se ubique el inmueble, la administración pública que valide el certificado. En caso de que el arquitecto haga un informe desfavorable de la edificación, será necesario realizar las reformas o modificaciones que exija la ley para que en la próxima inspección emita un informe favorable.

¿Para qué sirve la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad sirve como comprobante de legalidad de una vivienda. Es decir, para demostrar que la casa cumple las condiciones legales necesarias para ser habitada. Generalmente los requerimientos que se tienen en consideración a la hora de la certificación son:

• La superficie útil. En el siguiente enlace puedes consultar las diferencias entre superficie útil y superficie construida.
• Que cuente con un mínimo de estancias.
• Cumplir unas condiciones básicas de salubridad (ventilación e iluminación).
• Y diferentes aspectos relacionados con la seguridad de la vivienda.

En cuanto a la vigencia de la licencia, depende de cada Comunidad Autónoma y del tipo de cédula, pero en la mayoría de comunidades la cédula de habitabilidad tiene una validez mínima de 10 años.

¿Cuándo necesito la cédula de habitabilidad?

Hemos comentado qué es y para qué sirve una cédula de habitabilidad, pero ¿en qué momentos se requiere? A continuación se listan las ocasiones en las que se pedirá este certificado de habitabilidad:

• En la contratación de los suministros del inmueble: luz, agua y gas.
• Para poner en venta la vivienda.
• Para la concesión de una hipoteca.
• Para llevar a cabo un contrato de arrendamiento.

¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad para vender un piso?

Por norma general el certificado de habitabilidad es obligatorio a la hora de vender una vivienda, pero en algunos casos no es estrictamente necesario.

Son muchas las ocasiones en las que las viviendas son abandonadas, provocando un deterioro del inmueble que lo incapacita para cumplir las condiciones básicas de habitabilidad que se han comentado. Cuando en una situación de compraventa el inmueble presenta estas características, existe la opción de venderlo a un comprador cuya intención sea realizar una rehabilitación total de la vivienda, quedando exenta de contar con un certificado de habitabilidad. Para legalizar esta compraventa es necesaria la emisión de un certificado de exoneración de la cédula de habitabilidad, y que en el contrato se plasme que posteriormente se llevarán a cabo las reformas necesarias en la vivienda.

Por otro lado, si la compra del inmueble se hace sin la intención de utilizarla como vivienda, sino para darle otro uso, tampoco será necesario este certificado de habitabilidad, ya que se habilitará el inmueble para otros usos distintos al residencial.

¿Es lo mismo la cédula definitiva que la cédula de habitabilidad?

No, las cédulas de habitabilidad certifican las condiciones de cualquier vivienda en general. En cambio, la cédula de calificación definitiva se centra en las viviendas de protección oficial (V.P.O.).

Las viviendas de protección oficial son aquellas que se construyen con la intención de ser protegidas por el Estado, que llega a un acuerdo con el constructor y donde se establecen un conjunto de normas a cumplir. Para contar con la protección oficial tienen que cumplir una serie de requisitos, que varían según la Comunidad Autónoma en la que se encuentre. El constructor solicita en primer lugar una clasificación provisional, y una vez terminada la edificación se concede la cédula de clasificación definitiva.

A pesar de que varía en cada comunidad, las condiciones generales para que a una vivienda de protección oficial se le conceda la cédula definitiva de habitabilidad son que no tienen que superar un número establecido de metros cuadrados, y que el precio de la vivienda de protección oficial tiene que ser inferior al precio de la vivienda libre.

Normativa que regula las cédulas de habitabilidad

Las normativas que regulan estas cédulas de habitabilidad son diferentes en cada Comunidad Autónoma. Además, hay que tener en cuenta que no todas las CCAA obligan a que las viviendas cuenten con este certificado oficial. Algunas de las comunidades con más población que no cuentan con este requisito son la Comunidad de Madrid, Andalucía o el País Vasco.

Por otro lado, la gran mayoría de comunidades que sí cuentan con esta normativa suelen diferenciar, dentro de la propia ley, las condiciones para las viviendas de primera ocupación y las casas de segunda ocupación o primera rehabilitada. También hay casos como el del Principado de Asturias, en el que se implantó el Decreto 73/2018, de 5 de diciembre, donde se suprimió la cédula de primera ocupación y solamente cuentan con la cédula de segunda ocupación. Otro de los casos más relevantes es el de Cataluña, comunidad autónoma que se rige por el Decreto 141/2012 de 30 de octubre, una de las normativas más exigentes de todo el país.

Tipos de cédulas de habitabilidad

A la hora de solicitar el certificado de habitabilidad, hay que tener en cuenta que existen tres tipos de cédulas de habitabilidad distintas. Por norma general, estos certificados se clasifican en función de la antigüedad de la vivienda y las características de la construcción.

● En primer lugar está la cédula de primera ocupación, que como indica el nombre, es aquella que requieren los inmuebles de obra nueva, es decir, que nadie haya habitado en estas construcciones antes.
● Dentro de la anterior, está la cédula de primera ocupación de rehabilitación. A diferencia del primer tipo de cédula, en este caso no se aplican a las viviendas nuevas, sino a las que han sufrido una importante reforma con notables cambios estructurales.
● Por último, la cédula de segunda ocupación corresponde a los inmuebles que ya han sido habitados anteriormente y tienen que renovar la cédula, porque la primera que se expidió ya ha caducado y no está vigente.