Todo lo que debes saber sobre la División Horizontal

Si tienes una casa o un local comercial es posible que necesites darle distintos usos. O simplemente tienes algún motivo para desear dividirla en dos partes. En ese caso lo que necesitas hacer es una División Horizontal para que dicha partición se haga de manera legal conforme a la ley y disfrutes de la división con totas las garantías legales.

¿Qué es una División Horizontal?

La división horizontal consiste en un acto legal por el que se divide un inmueble en dos o más partes. Esta división puede hacerse otorgando distintas medidas a cada una de las partes, es poder tuyo hacer la división como quieras hacerla.

Se utiliza para partir una casa grande o dividida en varias plantas, pero también se puede hacer con locales comerciales, trasteros, garajes, etc. Esto te permitirá darle distintos usos a los nuevos locales o casas que han surgido o simplemente venderlas por separado.

También se usa mucho como recurso para muchas familias de sacar algún recurso a la propiedad. Si dispones de un local comercial en propiedad que es bastante grande y difícil de vendar podrías plantearte dividirlo en locales más pequeños con mayor facilidad para vender.

La misma situación ocurre con garajes o casas. Si tienes, por ejemplo, una casa grande, podrías plantearle dividirla en dos y destinar una de ellas a la venta para sacar una rentabilidad extra de la misma.

¿Para qué se usa una División Horizontal?

Como ya hemos explicado el objetivo es darle distintos usos a las zonas del inmueble que dividas.

Debes saber que esta partición se puede hacer sin necesidad de realizar el trámite de la División Horizontal en sí. Si el destino de las particiones es alquilar o uso personal no necesitarías hacer este trámite.

Pero si tu objetivo es vender alguna de las partes resultantes, necesariamente tendrás que realizar la División Horizontal de manera legal.

¿Qué se necesita para hacer una División Horizontal?

El acto jurídico de la división horizontal se regula por la ley sobre Propiedad Horizontal (Ley 49/1960) que aunque es una ley bastante antigua ha sido modificada numerosas veces en las últimas décadas. Aunque también conviene consultar la llamada Ley del Suelo. El motivo es que, como ya te hemos contado, la ley de Propiedad Horizontal es bastante antigua y a pesar de las actualizaciones puede no recoger todos los supuestos que se pueden dar de manera efectiva.

Será un notario quien realice la división horizontal. Para ello realizará unas nuevas escrituras de división horizontal estableciendo las características de cada una de las divisiones resultantes.

El notario nos pedirá la documentación o los requisitos necesarios para realizar dichas escrituras. Esto depende mucho del tipo de propiedad o inmueble que se quiera dividir. Pero a grandes rasgos necesitará comprobar la titularidad del local a dividir y si se cuenta con el consentimiento de sus legítimos propietarios.

También solicitará una autorización administrativa. Esta autorización consiste en una licencia del ayuntamiento en el que se encuentre la casa o local.

Para solicitar esta autorización administrativa el ayuntamiento necesitará que le entregues un proyecto de división horizontal. Este proyecto lo deben realizar personal técnico especializado. Mediante este proyecto le explicamos al ayuntamiento que la partición que necesitamos hacer no afecta a la estructura arquitectónica del edificio y que no supone riesgo ninguno a la misma. De ahí la importancia de este paso.

Estas nuevas escrituras se inscribirán en el Registro de la Propiedad para su validación. Posteriormente se comunicará dicha inscripción en la Dirección General del Catastro del Ministerio de Economía y Hacienda.

Tipos de División Horizontal

Existen diversos tipos de división horizontal en función del tipo de inmueble que quieras llevar a cabo.

1. División horizontal de viviendas

El proceso es el que ya te hemos explicado en el punto anterior, aunque el proceso puede variar un poco en el caso de que la vivienda sea nueva o se trata de una casa antigua.

El notario indicará las necesidades de trámites en cada uno de los casos que fuera necesario.

También varían los trámites si la vivienda ya estaba dividida con anterioridad y se puede demostrar esta situación convenientemente.

Esto ocurre en muchas viviendas en zonas rurales por ejemplo, en especial en casas o edificios procedentes de herencias que se parten en distintas zonas por heredero pero no se procede a la venta con lo que la división no se formaliza mediante división horizontal.

2. División horizontal de locales

Para realizar una división horizontal de un local necesitas solicitar la licencia administrativa en el ayuntamiento y el correspondiente proyecto de división. Salvo en el caso de que los locales ya estuvieran funcionando por separado desde hace tiempo.

Recuerda que esta división horizontal se hace para poder vender los locales, pero no alquilarlos. Los locales ya podían de factor existir con anterioridad. Si ese fuera el caso bastaría con un certificado técnico y no haría falta el proyecto.

Sobra decir que la división debe dar como resultado dos locales (o más) distintos pero que reúnen los requisitos mínimos técnicos y legales para ser considerados dos locales independientes.

3. División horizontal tumbada

Aunque semejante a cualquier otra división horizontal, la división horizontal tumbada tiene sus peculiaridades.

Se realiza cuando lo que se divide no es un edificio en altura con varias plantas sino que la división se realiza sólo sobre el plano de superficie del inmueble.

Tal es el caso de una casa baja. Es como si no dividieses sólo el edificio sino el suelo donde se ubica. También se da esta situación en el caso de dos casas independientes pero que se encuentran dentro de una misma parcela y se quiere dividir dicha parcela incluyendo a cada vivienda. En sí es una división horizontal propiamente dicha y habrá que proceder de igual modo que con una división horizontal de un edificio en altura.

Las variaciones de los proyectos de división o certificados técnicos serán parecidas para poder solicitar la correspondiente autorización administrativa en el ayuntamiento y proceder así a formalizar la nueva escritura de división horizontal ante notario.

Si te estás mudando esto es todo lo que tienes que dar de baja.

Para vender tu piso vas a necesitar todos estos documentos.