Comprar una vivienda genera muchas dudas, pero pocas producen tanta incertidumbre como descubrir que la tasación ha salido por debajo del precio acordado. Es una situación bastante más habitual de lo que parece y puede afectar directamente a la financiación hipotecaria, a la negociación con el vendedor e incluso a la viabilidad de la operación.
Sin embargo, una tasación baja no significa necesariamente que debas renunciar a la compra. Existen diferentes alternativas que pueden ayudarte a continuar con la operación o, al menos, tomar una decisión con toda la información sobre la mesa.
En esta guía analizamos qué ocurre cuando una tasación es inferior al precio de compraventa, por qué sucede, cómo afecta a la hipoteca y qué opciones tienes para resolver la situación.
Nuestra tasación oficial refleja el valor real de mercado del inmueble mediante un informe técnico elaborado por profesionales cualificados conforme a la normativa vigente.
¿Qué significa que una tasación salga baja?
Una tasación baja significa que el valor determinado por la sociedad de tasación es inferior al precio que esperabas obtener o pagar por un inmueble. Lo importante es entender que la tasación no intenta confirmar el precio pactado entre comprador y vendedor, sino calcular un valor de mercado objetivo siguiendo criterios técnicos y la normativa aplicable.
Este valor será el que normalmente utilice la entidad financiera para calcular el importe máximo que está dispuesta a conceder mediante una hipoteca. Por ello, aunque comprador y vendedor estén completamente de acuerdo con el precio, una tasación inferior puede modificar por completo la operación.
En pocas palabras: el problema no suele ser la tasación, sino que el banco calcula el préstamo sobre ese valor y no sobre el precio acordado entre las partes.
¿Cómo afecta una tasación baja a la hipoteca?
La mayoría de entidades financieras conceden un porcentaje del menor valor entre el precio de compra y el valor de tasación. En las viviendas habituales ese porcentaje suele situarse alrededor del 80 %, aunque depende del perfil económico del cliente y de la política de riesgos de cada banco.
Cuando la tasación es inferior al precio de compra, el importe máximo de la financiación también disminuye. Eso significa que el comprador debe aportar una mayor cantidad de dinero de su bolsillo para completar la operación.
Ejemplo práctico
Precio de compra: 300.000 €
Tasación: 270.000 €
Hipoteca máxima al 80 %: 216.000 €
Aunque hayas negociado la compra por 300.000 €, el banco podría financiar únicamente 216.000 €, obligándote a aportar una cantidad muy superior a la prevista inicialmente.
¿Por qué una tasación puede ser inferior al precio de compra?
No existe una única explicación. El valor obtenido depende de numerosos factores analizados por el tasador durante la visita y posteriormente en la elaboración del informe.
Mercado inmobiliario
Los precios reales de compraventa pueden ser inferiores al precio solicitado por el vendedor.
Comparables
Las viviendas similares utilizadas como referencia presentan valores inferiores.
Estado del inmueble
Necesidad de reformas, antigüedad o peor conservación respecto a otras viviendas similares.
Documentación
Diferencias entre Catastro, Registro de la Propiedad, escrituras o superficie real.
Ubicación
La zona o incluso la orientación del inmueble pueden influir notablemente en el valor.
Situación urbanística
La existencia de limitaciones urbanísticas o jurídicas también puede afectar al resultado.
¿Qué hacer si la tasación sale baja?
Una tasación inferior a la esperada no significa que la operación esté perdida. Lo más importante es analizar el motivo de esa diferencia y valorar las distintas alternativas antes de tomar una decisión precipitada. En muchos casos es posible reconducir la situación mediante una negociación, una revisión documental o adaptando la financiación.
Consejo: antes de solicitar una nueva tasación o descartar la compra, revisa detenidamente el informe emitido por la sociedad de tasación. Entender por qué se ha obtenido ese valor es el primer paso para encontrar una solución.
1. Revisar el informe de tasación
Aunque las tasaciones siguen procedimientos muy rigurosos, pueden existir circunstancias que no hayan quedado suficientemente acreditadas durante la elaboración del informe. Una documentación incompleta o determinadas particularidades del inmueble pueden influir en el resultado final.
Por ello conviene comprobar aspectos como la superficie utilizada, las referencias catastrales, la descripción registral, las reformas realizadas o los inmuebles comparables empleados para calcular el valor.
✔ Superficie
Verifica que los metros cuadrados utilizados coinciden con la realidad y con la documentación disponible.
✔ Reformas
Comprueba que las mejoras importantes del inmueble hayan sido consideradas correctamente.
✔ Comparables
Revisa si las viviendas utilizadas como referencia son realmente similares a la tuya.
✔ Documentación
Aporta cualquier información que pueda aclarar discrepancias entre Registro, Catastro o escrituras.
2. Negociar el precio con el vendedor
Una tasación puede convertirse en una excelente herramienta de negociación. Si el valor obtenido está correctamente fundamentado y la diferencia respecto al precio pactado es considerable, el comprador dispone de un argumento objetivo para solicitar una rebaja.
Muchos vendedores aceptan revisar el precio cuando comprenden que el problema no reside en la voluntad del comprador, sino en la financiación que el banco está dispuesto a conceder.
Ejemplo
Si la vivienda se vende por 280.000 € y la tasación determina un valor de 260.000 €, el vendedor puede aceptar reducir parcialmente el precio para facilitar que la operación llegue a buen término.
3. Aportar una mayor entrada
Cuando el comprador dispone de liquidez suficiente, otra posibilidad consiste en aportar una cantidad mayor de fondos propios para compensar la diferencia entre la financiación concedida por el banco y el precio de compra.
No obstante, esta decisión debe tomarse con prudencia. Conviene mantener un colchón económico suficiente para afrontar impuestos, gastos de compraventa e imprevistos posteriores.
4. Solicitar una segunda tasación
Si existen razones objetivas para pensar que el primer informe no refleja adecuadamente el valor del inmueble, puede plantearse la realización de una nueva tasación mediante una sociedad homologada.
Sin embargo, esta opción únicamente resulta recomendable cuando existen diferencias documentales, mejoras relevantes no consideradas o circunstancias que puedan justificar razonablemente un valor distinto. Pedir una segunda tasación sin fundamento puede generar un gasto adicional sin modificar el resultado.
Recuerda que las tasaciones oficiales tienen una vigencia de seis meses. Además, las entidades financieras pueden aceptar tasaciones aportadas por el cliente siempre que hayan sido realizadas por sociedades homologadas y cumplan los requisitos establecidos por la normativa.
¿Se puede recurrir una tasación?
Muchas personas hablan de “recurrir” una tasación, aunque realmente no existe un procedimiento general para impugnar el valor simplemente porque no coincida con las expectativas del propietario o del comprador.
Lo que sí puede hacerse es solicitar una revisión cuando existan errores materiales o aportar una nueva documentación que modifique aspectos relevantes del inmueble. Si el informe es técnicamente correcto, lo habitual es que el valor se mantenga.
¿Qué ocurre si ya has firmado un contrato de arras?
Una de las mayores preocupaciones de los compradores aparece cuando la tasación baja llega después de haber firmado el contrato de arras. En ese momento ya existe un compromiso entre comprador y vendedor, por lo que conviene analizar detenidamente las condiciones pactadas antes de tomar cualquier decisión.
La consecuencia dependerá principalmente del contenido del contrato. Si las arras incluyen una condición relacionada con la obtención de financiación o con un importe mínimo de tasación, el comprador puede tener mayor margen de actuación. En cambio, si no existe ninguna cláusula al respecto, la situación puede complicarse y generar responsabilidades económicas.
Antes de firmar unas arras resulta recomendable revisar que el contrato contemple qué ocurrirá si finalmente la financiación no puede obtenerse debido a una tasación insuficiente. Una cláusula bien redactada puede evitar numerosos conflictos posteriores.
¿Puede el banco conceder igualmente la hipoteca?
Aunque lo habitual es que la financiación se calcule tomando como referencia el valor de tasación, cada entidad analiza también la solvencia económica del cliente, su capacidad de ahorro, estabilidad laboral y nivel de endeudamiento.
En determinados casos el banco puede ofrecer soluciones alternativas, aunque normalmente será necesario aportar más fondos propios o mejorar las garantías de la operación.
Mayor aportación inicial
El comprador asume la diferencia entre el préstamo concedido y el precio de compra.
Garantías adicionales
En algunos casos puede estudiarse la aportación de otras garantías, siempre que la entidad lo considere adecuado.
Otra entidad financiera
Cada banco aplica su propia política de riesgos y puede ofrecer condiciones diferentes.
¿Cómo evitar que una tasación baja arruine una compraventa?
Aunque nunca puede garantizarse el resultado de una tasación, sí existen medidas que reducen considerablemente el riesgo de encontrarse con este problema cuando la operación ya está muy avanzada.
✔ Analizar el mercado
Comparar ventas reales de viviendas similares antes de pactar el precio.
✔ Revisar la documentación
Comprobar Registro, Catastro, superficies y posibles discrepancias.
✔ Mantener margen económico
Evitar calcular la compra con un presupuesto excesivamente ajustado.
✔ Solicitar asesoramiento
Resolver previamente cualquier duda documental o urbanística del inmueble.
Nuestra tasación oficial ofrece una valoración independiente y objetiva del inmueble para ayudarte a tomar decisiones con mayor seguridad antes de comprar, vender o solicitar una hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Es habitual que una tasación salga por debajo del precio de compra?
Sí. Puede ocurrir cuando el precio pactado supera los valores de mercado utilizados por el tasador o cuando existen características del inmueble que reducen su valoración técnica.
¿Quién paga la diferencia si la tasación es inferior?
Normalmente corresponde al comprador aportar la diferencia necesaria para completar la operación, salvo que consiga renegociar el precio con el vendedor o modificar las condiciones de financiación.
¿Puedo cambiar de sociedad de tasación?
Sí. Es posible solicitar una nueva tasación a otra sociedad homologada cuando existan motivos que justifiquen una nueva valoración, aunque no siempre supondrá obtener un resultado diferente.
¿Cuánto tiempo es válida una tasación?
Con carácter general, una tasación oficial mantiene su vigencia durante seis meses desde la fecha de emisión.
Conclusión
Una tasación inferior al precio de compra puede generar incertidumbre, pero no implica necesariamente que la operación deba cancelarse. Analizar el informe, estudiar las causas de la diferencia y valorar todas las alternativas disponibles permitirá tomar la decisión más adecuada en cada caso.
En muchas ocasiones una tasación baja sirve para renegociar el precio, mejorar la planificación financiera o evitar asumir un coste superior al valor real del inmueble. Contar con una tasación realizada por profesionales independientes constituye una de las mejores herramientas para comprar o vender con seguridad y disponer de una referencia objetiva sobre el valor de mercado de una vivienda.
